A+ R A-

L'indemnisation des agents immobiliers en cas de non réalisation de la vente

 

I - LE PRINCIPE : l’absence d’indemnisation de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la vente :

 

La non-réalisation de la vente ou plus généralement de l’opération envisagée dans le cadre de la durée du mandat de l’agent immobilier a donné lieu à contentieux.

 

L’agent immobilier a parfois peut penser que son droit à commission était acquis même en cas de non réalisation de l’opération, ou en cas de vente sous condition suspensive, ou encore lorsque le mandat précisait qu’une clause pénale trouvait à s’appliquer.

 

1°) Le cas de la non réalisation de la condition suspensive : la Cour de Cassation ramène à une stricte application le principe de l’absence de rémunération de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance de la condition suspensive incluse dans l’opération envisagée (article 6-1 de la loi n°70-2 du 2 janvier 1970 et 74 du décret 72-678 du 20 juillet 1972).

 

Ainsi, dans une espèce ayant donné lieu à un arrêt du 27 novembre 2013 (n°12-13.897), le mandant avait refusé d’acquérir le bien présenté par le professionnel au motif pris que l’unique prêt qu’il avait sollicité lui avait été refusé.

 

Dans le cadre de leur pouvoir souverain, les premiers juges avaient estimé que le mandant ne pouvait se considérer comme délié de ses engagements du seul fait du refus de son unique demande de prêt.

 

Ils ont alors conclu et jugé que la défaillance de la condition suspensive équivalait de la part du mandant à un refus d’acquérir, ouvrant droit à des dommages et intérêts (en l’espèce au regard de la clause pénale incluse).

 

La Cour de Cassation, en droit, s’attache à la seule défaillance de la condition suspensive, qui anéantit à elle seule les termes du mandat.

 

2°) Le cas de l’existence d’une clause pénale : L’application de la clause pénale contenue dans le mandat est dès lors inefficace au vue de la position ci-dessus, dès lors que le mandant justifie d’une non réalisation de la condition suspensive, notamment dans le cas de non obtention du prêt.

 

Il en va de même en présence d’une clause pénale incluse dans le compromis de vente devant s’appliquer en cas de non réalisation de la vente par suite de la faute de l’une ou de l’autre des parties, destinée à compenser la perte de rémunération.

 

Alors en effet que les juges du fond ont caractérisé la faute des acquéreurs à l’origine de l’absence de régularisation de l’acte authentique, consistant pourtant à avoir empêché l’accomplissement d’une condition affectant la promesse de vente, la Cour de Cassation fait encore une stricte application des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 : aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’Agent Immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue (Cass. civ. 3ème Chambre, 9 juillet 2014 n° 13-19061).

 

Le principe de l’absence de toute rémunération de l’agent immobilier en cas de non réalisation de la vente est donc strictement défendu et garanti par la Cour de Cassation, au visa des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970.

 

C’est donc un véritable statut obligatoire de l’agent immobilier que le Juge met en place.

 

Mais pour autant, chacun sait que des mandants ou des tiers déploient parfois de véritables stratégies pour priver l’agent immobilier de sa légitime rémunération.

 

Seule alors l’action en responsabilité de droit commun vient au secours du professionnel.

 

II - LES EXCEPTIONS : des dommages et intérêts pour l’agent immobilier en cas de faute :

 

S’il est démontré que ceux sont les agissements du mandant ou du tiers qui, en privant l’agent immobilier de sa rémunération lui cause un préjudice, le Juge admet l’octroi de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1382 du Code civil.

 

La responsabilité civile de droit commun est le seul moyen, afin que le professionnel obtienne une réparation de son préjudice prouvé.

 

La responsabilité civile délictuelle est mise en œuvre si trois conditions sont réunies : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

 

1°) L’agent immobilier peut devoir prouver la faute, soit de son client, soit du tiers :

 

Plusieurs types de fautes sont retenus par la jurisprudence qui admet assez largement la tromperie, par exemple l’usage d’un faux nom lors des visites (cass.civ. 9 mai 1973 Bull. crim. n°213 ; 3 avril 1995 JCP IV 1690), les manœuvres frauduleuses pour évincer l’agent immobilier et son droit à commission (cass. civ. Ass pl. 9 mai 2008 n°07-12-449), ou encore la non réitération de la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées (CA Aix en Provence 12 janvier 2005 jurisdata 2005-265103).

 

Plus récemment, la faute des mandants a été retenue au visa du respect par le professionnel des conditions d’information en matière de rétractation fixées par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

 

La Cour de Cassation relève dans cette même affaire que les juges du fond peuvent condamner et souverainement fixer le montant des dommages et intérêts liés à la faute du mandant ayant réalisé la vente par l’intermédiaire d’une autre agence, dès lors que la Cour d'Appel « ne s’est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 » (Civ 3ème 10 octobre 2007 n°06-16223)

 

Il est donc bien acquis que l’agent immobilier doit dans la majorité des cas se fonder sur le droit de la responsabilité délictuelle pour faire valoir la perte de son droit à rémunération, en cas de non réalisation de la vente par la faute du mandant ou du tiers, alors qu’un fondement sur les dispositions d’ordre public de la loi « Hoguet » n’aurait manifestement pas permis la moindre indemnisation.

 

2°) Le Juge retient aussi la perte de chance pour accorder une indemnisation à l’agent immobilier.

 

Dans une affaire où une promesse de vente était consentie sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire au profit des candidats acquéreurs, les promettants n’avaient pas révélé l’existence préalable d’un permis de construire obtenu à leur profit et non modifiable.

 

La Cour d'Appel de GRENOBLE a considéré que la non réalisation de la condition suspensive (non obtention du permis par le candidat acquéreur) était de la responsabilité du vendeur et que la résolution de la promesse de vente lui été imputable.

 

La Cour poursuit que l’agence immobilière à laquelle le vendeur a donné mandat avait fait diligence, n’avait commis aucune faute dans l’exécution de son mandat qui ne lui imposait aucunement de rechercher l’existence d’un permis de construire que son mandant lui a caché, et avait donc bien «  perdu une chance d’être rémunéré du fait des vendeurs, qui étaient responsable de la résolution de la promesse et du préjudice subi ».

 

En l’occurrence, le préjudice lié à la perte de chance a été apprécié à 100%, soit a correspondu à l’intégralité de la commission (cass.civ. 3ème 11 février 2014 n°12-28542-12-29241).

 

Si la règle selon laquelle aucune commission n’est due à l’agent immobilier avant la conclusion effective d’une opération est strictement garantie par la Cour de Cassation au visa de la stricte application des dispositions d’ordre public de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le professionnel lésé ne doit pas hésiter à faire valoir ses droits.

 

La Justice en effet le protège des manœuvres et fautes des mandants ou tiers indélicats, et garantit son droit à rémunération au visa des principes du droit commun.

 

 Brigitte LAYANI-AMAR

Avocat au Barreau de Toulouse

 

Magazine L'activité immobilière

Publié en janvier 2015