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Les impayés de loyer après la loi ALUR

1-    La volonté « légale » de limitation des impayés de loyer pour éviter l’expulsion :

 

Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR), deux mesures phares sont développées par les pouvoirs publics, à savoir la mise en place d’une garantie universelle des loyers (la GUL) et l’établissement de trois nouvelles obligations d’assurances : une assurance à la charge du locataire, une assurance à la charge du propriétaire occupant ou non occupant et une assurance à la charge des syndicats de copropriétaires.

 

La loi impose aussi un accompagnement plus précoce des ménages en difficultés.

 

A. Le renforcement de l’obligation d’information des bailleurs :

 

Il pèse désormais sur les bailleurs un devoir de signaler, dans un délai fixé par décret, à l’organisme payeur des aides au logement, tout impayé de loyer et tout déménagement ou résiliation du bail de l’allocataire.

 

Il s’agit en effet de favoriser la mise en place rapide d’un plan d’apurement de la dette locative, les bailleurs devant être les premiers à signaler les situations d’impayés.

 

A défaut de respecter ses obligations d’information, le bailleur sera exposé à une pénalité d’un montant pouvant atteindre deux fois le plafond mensuel de la Sécurité Sociale.

 

B. La garantie universelle des loyers :

 

L’article 23 de la loi susvisée portant création de l’article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, prévoit la mise en place d’un système de garantie universelle de loyer (GUL) suite à la conclusion d’un contrat de location.

 

Cette garantie universelle de loyer doit être effective au 1er janvier 2016, et vise à atteindre trois objectifs principaux :

 

-permettre de garantir sous forme d’un système d’aides les propriétaires des risques d’impayés,

-favoriser l’accès au logement pour les locataires,

-prévenir les risques d’expulsion.

 

Cette garantie concerne ainsi trois types de prestation à savoir les impayés de loyer, les charges récupérables, la contribution pour le partage des économies d’énergie.

 

L’ensemble du dispositif applicable au 1er janvier 2016 reposera sur un établissement public administratif : l’agence de la garantie universelle des loyers appuyée par des centres de gestion agréés.

 

Cette agence, suite à une instruction réalisée par son Directeur général, pourra sanctionner le bailleur qui aura sollicité ou obtenu de manière frauduleuse une aide, ainsi que le locataire qui aurait effectué une fausse déclaration.

 

Il est prévu deux types de sanctions à savoir une sanction pécuniaire dont le montant maximal est de deux ans de loyer pour le bailleur et de deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale pour le locataire, et l’interdiction de bénéficier de la GUL pendant une durée maximale de 10 ans pour le bailleur et de 2 ans pour le locataire.

 

L’aide en effet, est accordée en principe dès lors que le bailleur remplit sept conditions :

 

-       il n’a pas demandé de cautionnement,

-      il n’a pas souscrit d’assurance pour les risques couverts par la GUL, (à savoir les impayés de loyer, les charges récupérables et la contribution pour le partage des économies d’énergie)

-       le logement doit être décent au sens de l’article 6 de la loi de 1989 c’est-à-dire exempt de vice pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,

-       il ne doit pas louer le logement à l’un de ses ascendants, descendants, à ceux de son conjoint ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité,

-       il doit avoir déclaré son contrat de location à l’agence de la garantie universelle des loyers,

-       le contrat de location doit être établi par écrit et doit respecter le contrat type prévu à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; il ne doit pas mentionner de renoncement au bénéfice de la GUL,

-    le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement (APL) et le bailleur demande son versement entre ses mains dans les conditions qui seront ultérieurement définies par un décret.

 

Enfin, s’ajoute à ces conditions, pour que le bailleur puisse pleinement bénéficier de la garantie, un nécessaire contrôle que le locataire à la date de la conclusion du contrat de location respecte deux éléments importants :

 

-       il n’est pas redevable d’une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de la GUL et supérieure à un seuil défini ultérieurement par décret,

-       il ne fait pas l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie suite à l’établissement d’une sanction.

 

Si ces conditions sont réunies, le bailleur peut espérer percevoir cette aide dans la limite d’un plafond, modulable en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.

 

Il est à préciser que ce plafond peut être majoré en fonction du statut du locataire notamment si celui-ci est étudiant, apprenti, titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi.

 

Enfin, l’aide peut être supprimée ou réduite dans trois cas non cumulatifs :

 

-       le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer,

-       le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits,

-       le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de la conclusion du contrat.

 

D’autres modalités spécifiques, au-delà de ces grandes lignes, sont prévues par la loi, ainsi que la création de trois nouvelles assurances obligatoires relatives à l’habitation.

 

C. Trois nouvelles obligations d’assurance :

 

La loi ALUR établit aussi trois nouvelles obligations d’assurance :

 

-        l’assurance des risques locatifs : l’article 1 complète l’obligation d’assurance à la charge du locataire.

 

Restent comme antérieurement l’obligation pour le locataire lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, de justifier qu’il est assuré contre les risques dont il doit répondre en sa qualité (risques locatifs), ainsi que le fait que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux.

 

-        l’assurance pour compte est un élément nouveau : la loi ALUR permet de limiter les risques d’expulsion pour défaut d’assurance en permettant au propriétaire constatant un défaut d’assurance d’utiliser le bénéfice de l’assurance pour compte.

 

Si le propriétaire opte pour une assurance pour compte, il ne peut mettre en exécution la clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire et il devra remettre une copie du contrat d’assurance lors de la souscription ainsi qu’à chaque renouvellement du contrat.

 

-       l’assurance des copropriétaires occupants ou non occupants ainsi que des syndicats de copropriété : la loi ALUR modifie également la loi du 10 juillet 1965 relatif au statuts de la copropriété des immeubles bâtis et il est précisé que chaque syndicat de copropriété est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ainsi que chaque copropriétaire qu’il soit copropriétaire occupant ou non occupant.

 

D. Le maintien des aides au logement :

 

 La loi ALUR a posé le constat selon lequel la suspension ou la suppression des aides au logement pour impayés ne participe qu’à une augmentation de la dette du ménage et rendait ainsi irréaliste la mise en place d’un plan d’apurement et ainsi un maintien dans les lieux ou un relogement.

 

La loi ALUR précise désormais que pour prévenir les expulsions des ménages en situation d’impayés de loyer, les aides au logement (allocations de logement familiale ou sociale et aides personnalisées au logement) seront maintenues pour les allocataires de bonne foi qui ne sont pas en mesure de régler la part de la dépense restant à leur charge.

 

Cette mesure fait écho au processus d’identification plus rapide des situations d’impayés de loyer liée à l’obligation d’information pesant sur le bailleur tenu de signaler à l’organisme payeur des aides au logement tout impayé de loyer ou tout déménagement du locataire ou résiliation du bail.

 

Lorsque ces mécanismes de protection des locataires en situation d’impayé ne sont pas suffisants pour éviter coute que coute une expulsion, la loi ALUR prévoit une protection accrue du locataire soumis à une procédure d’expulsion.

 

2-   La protection accrue du locataire en cas d’expulsion :

 

La loi ALUR réforme effectivement les procédures de résiliation du bail et d’expulsion et notamment influe sur :

 

-       le contenu du commandement de payer les loyers et l’assignation en expulsion,

-       le renforcement du rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

-       L’accroissement des pouvoirs du Juge.

-       L’allongement de la trêve hivernale.

-       La création d’un nouveau délit pénal.

 

A. Au stade du commandement:

 

Le commandement de payer adressé au locataire en situation d’impayé de loyer devait, nous le savons, reproduire à peine de nullité les dispositions de l’article 24 de la loi du 26 juillet 1989 ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 concernant la saisine du fond de solidarité pour le logement.

 

Désormais, et notamment à partir du 1er janvier 2015, l’huissier de justice qui délivre le commandement de payer les loyers à la requête de personne physique ou de SCI dite familiale devra informer la CCAPEX de chaque commandement de payer délivré.

 

Pour autant, il est tout de même prévu de fixer un seuil de déclanchement de cette transmission des commandements y compris par voie électronique, lorsque le commandement dépassera un montant déterminé ou une certaine ancienneté de la dette (c’est le préfet qui arrêtera les seuils après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées).

 

B. Au stade de l'assignation :

 

Quant à l’assignation aux fins d’expulsion, et toujours à partir du 1er janvier 2015, l’acte ne pourra être délivré, sous peine d’irrecevabilité de la demande, qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

 

Ainsi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste un impayé de loyer préalablement signalé dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des dites aides.

 

A peine d’irrecevabilité l’assignation aux fins d’expulsion est toujours notifiée au Préfet au moins deux mois avant l’audience.

 

La loi ALUR impose désormais également une obligation d’information au Préfet qui devra saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées.

 

Jusqu’alors, l’obligation de saisine d’une autorité publique avant l’assignation ne concernait que les bailleurs sociaux pour les locataires bénéficiaires d’une aide au logement.

 

La loi ALUR étend désormais cette obligation à tous les bailleurs personne morale hors SCI familiale et pour tous les locataires.

 

Il faut savoir également qu’au stade de l’assignation pour impayé de loyer, un organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées (PDALDP) devra établir un diagnostic social et financier (en remplacement de l’actuelle enquête sociale).

 

Au cours de cette phase, le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations.

 

Cette mesure est notamment tournée vers la volonté de pallier les carences des précédentes enquêtes sociales trop souvent inexistantes ou déposées avec retard pour être portées à la connaissance du Juge.

 

C. Au stade de la signification de la décision d’expulsion :

 

Enfin, lors de la signification de la décision d’expulsion, l’huissier doit indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévues à l’article L 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, là où jusqu’à présent l’article L 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution prévoyait que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier chargé de l’exécution de la mesure en informait le Préfet en vue d’assurer la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du PDALDP.

 

Désormais, la loi ALUR précise donc que l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion doit :

 

-       informer la CCAPEX par l’intermédiaire du Préfet,

-       indiquer au ménage qu’il lui est possible de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (DALO). 

 

D. Une augmentation des pouvoirs du Juge et l’allongement de la trêve hivernale:

 

Au-delà de ces mesures imposées dans le cadre de la procédure d’expulsion, la loi ALUR prévoit deux modifications importantes qui vont avoir des impacts certains pour les locataires comme pour les bailleurs à savoir :

 

-       une augmentation des pouvoirs du Juge en matière de délais de grâce : désormais, le locataire pourra obtenir un délai porté jusqu’à 3 ans au lieu de 2 ans antérieurement pour régler sa dette locative.

 

La décision du Juge permettra également de suspendre notamment les procédures d’exécutions qu’aurait engagées le créancier bailleur.

Il convient de préciser également que le Juge pourra, pour la fixation de ce délai de grâce, prendre en considération le délai prévisible du relogement des occupants des lieux et le délai lié au recours au droit au logement opposable (DALO).

 

-       l’allongement de la période hivernale : la période dite de trêve hivernale pendant laquelle l’expulsion des occupants des locaux d’habitation ne peut être réalisée, initialement expirant le 15 mars de chaque année, est désormais étendue jusqu’au 31 mars.

 

Il est à préciser que cette mesure était exclue du bénéfice de certaine personne qui désormais auront accès à ce dispositif de protection à savoir :

 

  • les personnes qui se sont introduites dans les lieux par voie de fait (squatteurs), sauf pour le Juge à décider de supprimer le bénéfice de ce sursis (article L 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution
  • les occupants d’immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. 

 

E. La création d’un nouveau délit pénal :

 

Enfin, la loi ALUR précise qu’un nouvel article 226-4-2 du Code pénal est créé afin de sanctionner de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende le fait de forcer un tiers à quitter les lieux qu’il habite :

 

-       à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte,

-       et sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues par l’article L 153-1 du Code de procédure civile d’exécution.

 

Cette mesure s’appuie sur le fait que depuis la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, les procédures d’expulsion ne peuvent être réalisées qu’avec le concours de la force publique.

 

Seuls restent réalisables avec le simple concours d’un huissier de justice accompagné du Maire, d’un conseiller municipal, d’une autorité de Police requise pour assister au déroulement des opérations ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne soient au service ni du créancier ni de l’huissier de justice en charge de l’exécution, les cas de reprise des lieux, c’est-à-dire lorsque les occupants ont volontairement quittés les lieux sans une remise des clefs.

 

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Tournées vers le renforcement de la protection des locataires, les modifications apportées par la loi ALUR en cas d’impayés de loyer et qui sont guidées par une volonté d’amélioration de la prévention des expulsions vont modifier les pratiques judiciaires de manière incontestable.

 

Si des aides sont promises aux bailleurs en 2016, pèsent désormais sur eux d’importantes obligations, puisqu’ils vont devoir s’aguerrir à un nombre certain de formalités déclaratives et administratives.

 

De la même façon, les « améliorations » apportées à la durée des délais de grâce et en matière de trêve hivernale, y compris pour les occupants sans droit ni titre, dans l’intérêt exclusif des occupants, risquent de fragiliser aussi la situation de certains bailleurs.

 

Nous sommes en présence d’une nouvelle législation qui va devoir passer directement l’épreuve de la pratique, compte tenu de l’application immédiate de nombres de dispositions…… ce qui augure des bouleversements certains pour tous les acteurs, qu’ils soient professionnels, locataires ou bailleurs.

 

Brigitte LAYANI-AMAR

Avocat au Barreau de Toulouse

 

Magazine L'activité immobilière

 

Publié en avril 2015